5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国(guó)企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季(jì)报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的(de)主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服(fú)务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募(mù)的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也(yě)是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地(dì)产公司外(wài)，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土地(dì)供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构(gòu)性机会(huì)依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成本(běn)，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修(xiū)复更(gèng)明显。中特估(gū)的(de)角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金流创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要(yào)客(kè)观(guān)地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭)保持低位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭)需要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍(réng)在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的(de)资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度(dù)、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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