5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市(shì)值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于(yú)几只房地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后(hòu)的(de)逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的(de)时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地(dì)产。排(pái)名第(dì)一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对(祈使句例子英语，祈使句例子10个duì)应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也(yě)是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说(shuō)估(gū)值的修(xiū)复(fù)更明显。中特(tè)估(gū)的角度(dù)从(cóng)中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些(xiē)不确(què)定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝(祈使句例子英语，祈使句例子10个jué)大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确(què)定(dìng)性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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