5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据基金一(yī)季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对(duì)房地(dì)产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首(shǒu)先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大(dà)分化(huà)时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房(fáng)地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布(bù)局的例(lì)子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)siki老师是哪个大学的？有(yǒu)的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七(qī)位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要(yào)又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人(rén)士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过(guò)去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确(què)定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个(gè)别(bié)城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地(dì)产以及其上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)的复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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