文(wén)：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了(le)，不能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么(me)情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发(fā)商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是(shì)根据开发(fā)商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格(gé)的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时(shí)代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定(dìng)能化解(jiě)这个难(nán)题(tí)，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人栖身于(yú)木(mù)屋或(huò)者其(qí)他(tā)临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问(wèn)题。针对(duì)这(zhè)一系列问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东(dōng)创办(bàn)立信置业(yè)有(yǒu)限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健全的(de)监管机(jī)制，促(cù)进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管，支取时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大(dà)于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时(shí)推行的(de)是“统一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)不再适(shì)用于(yú)当时的(de)国(guó)情。叠加房地(dì)产市(shì)场面(miàn)临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体(tǐ)制，从计(jì)划(huà)经(jīng)济下的(de)福(fú)利(lì)分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出(chū)台相(xiāng)关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年(nián)时(shí)间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别(bié)长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融资(zī)存量(liàng)占社融存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三国合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的(de)合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据(jù)购房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明(míng)确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工(gōng)程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资金(jīn)循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对(duì)于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或(huò)预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或(huò)产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认(rèn)工程(chéng)进度(d千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗ù)、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的(de)部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可(kě)凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融(róng)机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了(le)统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而(ér)增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支(zhī)付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商应(yīng)对(duì)房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。

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