文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者(zhě)的(de)不公平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售(shòu)制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机(jī)取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取消预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展的(de)重大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的(de)专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制造商的资(zī)金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对(duì)内地房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的(de)房(fáng)屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达(dá)国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和(hé)销售金额(é)分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个(jì)增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社(shè)会(huì)固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市(shì)值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合(hé)同关(guān)系，如(rú)果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者(zhě)只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房(fáng)者对(duì)行业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法(fǎ)》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等(děng)城市(shì)则按照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或(huò)者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的(de)？实际上(shàng)，在过去(qù)房地(dì)产大开发时(shí)代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式套(tào)取的(de)资(zī)金(jīn)，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第三(sān)方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发(fā)商为(wèi)购(gòu)房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及(jí)首(shǒu)付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可(kě)购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门(上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个mén)槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定(d上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个ìng)使用期(qī)限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误(wù)后签(qiān)订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进入开(kāi)发(fā)商账户前经(jīng)过(guò)两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即(jí)可(kě)向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了(le)统一详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求所(suǒ)有开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，账户资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一(yī)方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个(gè)行业(yè)，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂(zá)性和人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银(yín)行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问(wèn)题(tí)全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修期结束(shù)后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。

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