万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫(hè)集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简单。

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　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到，这个(gè)位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处(chù)置(zhì)的是对北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不(bù)良(liáng)债(zhài)权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的(de)，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞(切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很(hěn)高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价(jià)，成(chéng)为当时(shí)京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对(duì)手是当时(shí)有(yǒu)名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如(rú)今，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到(dào)惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背(bèi)后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的(de)中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多(duō)元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北(běi)京国(guó)安(ān)的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押(yā)陆续(xù)质(zhì)押(yā)，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出(chū)质记(jì)录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天jīn)压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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