万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了(le)共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了(le)收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的(de)抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的(de)处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本(běn)金(jīn)37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而(ér)且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属(shǔ)实(cos135度等于多少啊带根号，cos150度等于多少啊shí)，说明这些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套(tào)房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的(de)报(bào)道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大(dà)佬也(yě)是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫(hè)集团的(de)高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付(fù)价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关(guān)于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了(le)购房(fáng)人(rén)的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求(qiú)权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地(dì)块，成(chéng)为北(běi)京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫(hè)为(wèi)什么(me)又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京(jīng)国安(ān)，目(mù)前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实(shí)控(kòng)人(rén)都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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