文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地明确(què)表态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购房(fáng)者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗姓(xìng)权益、有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地(dì)产回归(guī)实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了(le)民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的(de)建造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题(tí)，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能(néng)力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且银行的责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房(fáng)需(xū)求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大(dà)于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国(guó)内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化(huà)的(de)住(zhù)房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大(dà)难(nán)题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国(guó)内地(dì)的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销售(shòu)金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业的快速(sù)发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对(duì)金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的(de)购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行的(de)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立(lì)的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能(néng)根(gēn)据(jù)购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂(liè)等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总额(é)报价计算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数(shù)据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪(nuó)上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可(kě)分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全(quán)部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并(bìng)将相应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融(róng)机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同时购房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入(rù)银(yín)行专门(mén)的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民(mín)营企(qǐ)业，加(jiā)大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如(rú)将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的(de)第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门(mén)直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责(zé)、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结(jié)束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗