OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二级市场的(de)影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承(chéng)租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权(quán)益(yì)人相关负责人也(yě)表示，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了(le)应急(jí)预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资(zī)者(zhě)应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二(èr)级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月2河北属于南方还是北方 河北属于北方吗1日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看，目(mù)前(qián)上(shàng)市的(de)8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士(shì)看(kàn)来(lái)，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规(guī)避的原因(yīn)，最(zuì)近几个(gè)交易(yì)日场内资金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会(huì)从(cóng)根本上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨跌会(huì)受到基(jī)本面、情绪面等(děng)多(duō)重因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是(shì)不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产品具备一定的(de)投(tóu)资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私(sī)募基(jī)金执行董(dǒng)事(shì)高如星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺利(lì)解决(jué)招商(shāng)，平稳(wěn)过(guò)度(dù)对经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流没(méi)有造成大的(de)影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调(diào)至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园区类(lèi)资产(chǎn)就回调不(bù)少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公司(sī)哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价(jià)格出现回(huí)落。在(zài)随后召开的(de)业绩说明会中管理人就(jiù)相关(guān)事项进行了解释(shì)说明，市(shì)场信心得到(dào)了(le)一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书和(hé)合同谈(tán)判中的储备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出(chū)租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了(le)市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言(yán)，事发突然确实始(shǐ)料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库(kù)科技消息的(de)第(dì)一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步(bù)启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极(jí)应对(duì)哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租户还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试(shì)、人(rén)工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目(mù)一季度末也有(yǒu)将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换(huàn)租都属于(yú)正常情况，而这次(cì)项(xiàng)目的大租户退租正(zhèng)好发生在市(shì)场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好河北属于南方还是北方 河北属于北方吗转。在看(kàn)到出租(zū)率下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作(zuò)了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和(hé)张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目在(zài)给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千(qiān)平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有(yǒu)一些(xiē)独栋(dòng)形态(tài)的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老(lǎo)资(zī)产的(de)管理人(rén)都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营(yíng)销(xiāo)方(fāng)面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可(kě)以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张江(jiāng)高科目前(qián)在管资产(chǎn)约(yuē)五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造(zào)张江园区产业空间资产上(shàng)市平台(tái)目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要(yào)的(de)一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临了一些突发情况(kuàng)需(xū)要解决，但(dàn)是(shì)这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除(chú)万难，河北属于南方还是北方 河北属于北方吗尽一切可能化解当(dāng)前突(tū)发(fā)事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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