导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1同样不(bù)意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流(liú)动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之(zhī)间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然(rán)激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似苹果x多重已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房(fáng)占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)20苹果x多重22年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去(qù)十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经(jīng)验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英国和日(rì)本(běn)的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已苹果x多重经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于(yú)四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧(jiù)的(de)城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济(jì)工(gōng)作会(huì)议明确(què)指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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