万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没日本还敢不敢打中国，日本未来会打中国人吗(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处(chù)置的(de)是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实(shí)了上述(shù)内(nèi)容。有(yǒu)豪(háo)宅中(zhōng)介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是(shì)北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业(yè)主中(zhōng)，还(hái)有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经(jīng)查封(fēng)的可(kě)以向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司(sī)法解释(shì)的方式(shì)明确了购(gòu)房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分(fēn)价(jià)款的(de)商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么(me)这(zh日本还敢不敢打中国，日本未来会打中国人吗è)笔不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时(shí)京(jīng)城(chéng)最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很(hě日本还敢不敢打中国，日本未来会打中国人吗n)快，万柳书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个(gè)地步(bù)，其(qí)实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先(xiān)后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如(rú)果北京(jīng)国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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