文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产(chǎn)从大(dà)开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的(de)，如果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是(shì)个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国(guó)一定(dìng)能化(huà)解(jiě)这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居(jū)乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行(xíng)业企(qǐ)业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进(jìn)行(xíng)过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临(lín)时住宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机制(zhì)，且银(yín)行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也(yě)出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时(shí)的(de)国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房企资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次性(xìng)付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度(dù)付款有所不(bù)同。对(duì)中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确(què)实(shí)存(cún)在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发(fā)展起(qǐ)到了重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积(jī)违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的(de)预售合同(tóng)和按揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱付(fù)工程(chéng)款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定了开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预售(shòu)商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商品房(fáng)预(yù)售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续(xù)建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责(zé)任与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机(jī)监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规(guī)定(dìng)最低(dī)首付(fù)比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经(jīng)过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价(jià)并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复(fù)杂性(xìng)和人(rén)性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发(fā)商(shāng)违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合(hé)同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度(dù)付(fù)款机制(zhì)或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房(fáng)者的权益(yì)。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)直(zhí)接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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