万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成(chéng)了(le)共(gòng)同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信达为(wèi)了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述(shù)不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的(de)处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押(yā)出(chū)去，现在(zài)还没(méi)资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股(gǔ)东，后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信达(dá)资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端(duān)的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明(míng)万柳书(shū)院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的(de)成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最(zuì)贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的估值(zhí)一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及其(qí)实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实(shí)控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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