饱受争议的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易中介费(fèi)问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监管总局联(lián)合发布(bù)了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用(yòng)房源客源优势收(shōu)取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负担(dān)、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实(shí)行明(míng)码标价等十(shí)方面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房(fáng)成交依(yī)赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从(cóng)开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策(cè)研究(jiū)中心首席研(yán)究(jiū)员(yuán)李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说(shuō)属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多中介利(lì)用信(xìn)息(xī)不(bù)对称(chēng)等问题，将非必要(yào)的(de)收费(fèi)夹带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额(é)外的负担(dān)，而且这些服(fú)务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场交易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服务在(zài)内的相关市场交易行为及(jí)其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和(hé)调控的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话(huà)题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为(wèi)，未来相关(guān)部门(mén)主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费(fèi)及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的(de)中介费(fèi)。以北(běi)京某(mǒu)房地产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服(fú)务收费上，两部(bù)门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导(dǎo)由交(jiāo)易双(shuāng)方共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理(lǐ)收费，按(àn)成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据(jù)这样的规(guī)定(dìng)：“少数(shù)特别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中(zhōng)介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过程(chéng)中，相关监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)机构在具(jù)体收取过程中，会结(jié)合房屋价(jià)值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的(de)中介(jiè)费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)提供(gōng)的基本服务和延伸(shēn)服(fú)务，应当分(fēn)别明确服务(wù)项目和(hé)收(shōu)费(fèi)标准。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构收费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事(shì)人出(chū)具收费(fèi)清单，列明(míng)收费标准、收费金额(é)，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水平的(de)房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设部门(mén)将(jiāng)会同市场监管等部(bù)门(mén)采取约谈等综(zōng)合措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规(guī)定明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息(xī)，市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，是否(fǒu)意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还(hái)是规范行业，打击(jī)收费过(guò)高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范(fàn)围内，加上经纪(jì)服务(wù)费用对市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门(mén)提出的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文(wén)件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认(rèn)定(dìng)其(qí)中的细则，还(hái)需要看各城市落地(dì)执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了张大伟表示(shì)，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调整改善(shàn)、规(guī)范化，有利于(yú)行(xíng)业健(jiàn)康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业(yè)的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家各支付(fù)一半的(de)中介费，但在(zài)一些热点城市(shì)的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于(yú)弱势地位，从(cóng)而(ér)会出现中介费及税费均(jūn)由(yóu)购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的(de)方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单(dān)边(biān)收费的(de)行(xíng)为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪服务收费的(de暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了)基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际(jì)上(shàng)相当于(yú)变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不(bù)仅有利(lì)于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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