5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。kj完是吞了还是吐了知乎，kj是不是很恶心p>

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇(huì)总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难(nán)再出(chū)现了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的(de)公(gōng)司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对(duì)应到股(gǔ)票(piào)投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性(xìng)标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿(ná)地结(jié)算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知(zhī)名机(jī)构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布(bù)局(jú)在(zài)深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的(de)也是(shì)一(yī)份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减值(zhí)、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的(de)过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角度(dù)从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去持(chí)续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业绩(jì)出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了(le)业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民(mín)营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数城市都(kj完是吞了还是吐了知乎，kj是不是很恶心dōu)出现环(huán)比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数(shù)的、做得(dé)比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现(xiàkj完是吞了还是吐了知乎，kj是不是很恶心n)出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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