近两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配(pèi)比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市(shì)场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分(fēn)红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基(jī)金(jīn)募(mù)集材料和信(xìn)息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìn23岁属什么生肖g)后基金(jīn)年(nián)度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市(shì)场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分(fēn)红体现了这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基23岁属什么生肖指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合(hé)持(chí)有产品的特性，关(guān)注(zhù)二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红前提是(shì)本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异很大(dà)，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价(jià)值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分配金额(é)的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红的(de)时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活动现金流(liú)，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的现金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经营活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的(de)资(zī)产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多(duō)关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影响投资回(huí)报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可(kě)观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额(é)预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材(cái)料中披(pī)露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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