饱受争议的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合发布了关(guān)于规范房地(dì)产经纪服(fú)务的(de)意(yì)见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构存在(zài)利用房源客源优势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人信息(xī)等(děng)问题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费、严(yán)格实行(xíng)明码标价等(děng)十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交易(yì)占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说(shuō)属于金额(é)不低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周期(qī)较(jiào)长，具(jù)有(yǒu)非常(cháng)强的专业性(xìng)，居(jū)民往往通(tōng)过(guò)中(zhōng)介来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息(xī)不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带(dài)其(qí)中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对居民造成额(é)外的负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项并未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服务在(zài)内的相(xiāng)关(guān)市场交易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规(guī)范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业(yè)关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价值(zhí)不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一(yī)笔金(jīn)额不低的中介费(fèi)。以北京(jīng)某房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共同承担(dān)经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收费标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定(dìng)的(de)收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费多少(shǎo)由(yóu)各(gè)中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门(mén)当前并未明(míng)确(què)具体的(de)中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)在具体收(shōu)取过(guò)程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在(zài)经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的(de)基(jī)本(běn)服务和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明确服务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当(dāng)向交易当事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列(liè)明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额，由(yóu)当(dāng)事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高于市(shì)场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同(tóng)市(shì)场监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等综合(hé)措施(shī)进行重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关(guān)部门依法查处不按规定明(míng)码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服(fú)务(wù)收费等(děng)违反(fǎn)价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场监(jiān)管部(bù)门要(yào)依法依规纳(nà)入国家企业(yè)信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区(qū)总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部(bù)门提(tí)出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而非(f卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗ēi)规定，未(wèi)来如何具体认定其(qí)中的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域(yù)的(de)调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于(yú)二手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可(kě)能(néng)对(duì)交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪服务行业的(de)专业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支(zhī)付(fù)一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些热点(diǎn)城市的二手(shǒu)房交易(yì)过程(chéng)中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出(chū)现中介费及税(shuì)费均(jūn)由购房者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介费，这部(bù)分费用(yòng)也可能通(tōng)过(guò)转嫁的方式(shì)，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市(shì)场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司将其视为向购房者单边(biān)收费的行为(wèi)。部分中介公(gōng)司(sī)可(kě)能会利用(yòng)其支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实(shí)际(jì)上相当于变相(xiāng)推高了房(fáng)价(jià)。两(liǎng)部(bù)门提(tí)出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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