5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基(jī)金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公(gōng七月既望是什么意思，壬戌之秋,七月既望是什么意思)募所持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也(yě)同(tóng)步(bù)回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是(shì)保利发(fā)展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到(dào)二级(jí)市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等(děng)几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的(de)行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的(de)政策出(chū)来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而(ér)目前(qián)居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过(gu七月既望是什么意思，壬戌之秋,七月既望是什么意思ò)程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万(wàn)房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是(shì)该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一季度(dù)十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同时榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则(zé)是(shì)主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交(jiāo)出的(de)也是一(yī)份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较多(duō)（券商测(cè)算对(duì)应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当前中特估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房(fáng)地(dì)产行业的(de)结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角(jiǎo)度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集(jí)中度(dù)提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的(de)话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年(nián)一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝(jué)大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况(kuàng)，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏(sū)速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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