近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还(hái)，在(zài)选择(zé)投资标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)收益(yì)来源为持有期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以及基(jī)金份额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资(zī)决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种>

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济(jì)活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本(běn)金(jīn)与增值(zhí)两个(gè)部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的(de)收益主要包(bāo)括每年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的(de)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也(yě)有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提(tí)醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供分(fēn)配的(de)现金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营权类的资(zī)产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种接影响投资(zī)回(huí)报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次(cì)年的可供分(fēn)配(pèi)金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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