导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年(nián)地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们(men)测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗px;'>上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗城(chéng)镇住(zhù)宅数(shù)量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户(hù)均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会(huì)造成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来(lái)了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不(bù)断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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