文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办(bàn)事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国(guó)家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中(zhōng)心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人(rén)。从这个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系(xì)统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一(yī)系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭(píng)借商业(yè)直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的(de)资(zī)金压(yā)力(lì)，加(jiā)速(sù)了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的一大(dà)特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配(pèi)套(tào)问题(tí)，才能进(jìn)一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银(yín)行(xíng)等多(duō)方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住(zhù)房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已(yǐ)拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业(yè)的(de)发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地gta5怎么切换角色产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管理办(bàn)法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jigta5怎么切换角色ān)管的(de)具体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为(wèi)总预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或(huò)按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可(kě)在支付(fù)房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有一(yī)名律师(shī)，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户(hù)前(qián)经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可(kě)预(yù)售。什(shén)么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的(de)购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付(fù)违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的(de)增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企配套(tào)AMC和财gta5怎么切换角色团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。

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