近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值，通过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素(sù)的(de)综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投(tóu)资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露(lù)文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于(yú)债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平(píng)的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经济(jì)活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特(tè)许经营权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李凝神静气的意思 凝神静气是成语吗(lǐ)华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值凝神静气的意思 凝神静气是成语吗，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营(yíng凝神静气的意思 凝神静气是成语吗)活(huó)动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接影响(xiǎng)投(tóu)资(zī)回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的(de)短(duǎn)期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人(rén)也称。

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