文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会(huì)议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办(bàn)事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机(jī)取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等(děng)综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中心参与(yǔ)财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临(lín)时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心(xīn)的(de)住房供不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设的(de)信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求(qiú)大和(hé)供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业(yè)化(huà)的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地逐步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设(shè)的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按(àn)照工程进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增(zēng)加(jiā)市场(chǎng)商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速(sù)发展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业链(liàn)特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资(zī)占全社(shè)会固(gù)定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占银行(xíng)各(gè)项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，戊申年是哪一年会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国(guó)并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有(yǒu)资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商(shāng)为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付(fù)前(qián)资(zī)金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的(de)信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工(gōng)进度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行(xíng)得(dé)到购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目(mù)获批后即(jí)可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采(cǎi)取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的(de)房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，一(yī)般会(huì)在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的(de)部(bù)分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需(xū)向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋(qū戊申年是哪一年)。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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