5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企获得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地产(chǎn)公司市(shì)值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖(yá黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名最高的是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其传导(dǎo)到(dào)二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红(hóng)利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构(gò黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗u)的务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域性(xìng)标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于(yú)信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定(dìng)且(qiě)可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度提(tí)升(shēng)的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大(dà)多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市(shì)场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速(sù)度(dù)都(dōu)比想象的(de)要(yào)慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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