近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测全都是泡沫下一句套路是什么，全都是泡沫的下一句套路答案经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含了(le)利(lì)润分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变化(huà)。基金份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募(mù)REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素(sù)的(de)综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要(yào)来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集(jí)材料(liào)和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市(shì)场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债(zhài)券的固(gù)定利息回报(bào)，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投资(zī)者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的(de)配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向(xiàng)股票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动的，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基(jī)金分红差异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确(què)定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年(nián)的现金分红及(jí)资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项目全都是泡沫下一句套路是什么，全都是泡沫的下一句套路答案相比，特许经营项目在(zài)经营权(quán)到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额(é)的(de)分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额(é)包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份额(é)单价(jià)随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士(shì)还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权(quán)类的(de)资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要(yào)来自(zì)底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规(guī)模(mó)较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中披(pī)露预(yù)测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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