5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表(biǎo)的(de)机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来(lái)的(de)首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝等(děng)类似的行(xíng)业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还(hái)是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地360借条是正规的吗产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì360借条是正规的吗)出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企(qǐ)、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括(kuò)公(gōng)募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前(qián)十(shí)中，这(zhè)也(yě)是(shì)连续第(dì)三个(gè)季度他有(yǒu)的(de)两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产行业(yè)的(de)结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极(jí)个别(bié)城市四(sì)月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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