近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不(bù)再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可(kě)供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易(yì)价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要(yào)来自基础设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导(dǎo)致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基(jī)金份额持(chí)有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的(de)固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资(zī)者(zhě)公募REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分红获取(qǔ)相对(duì)于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的(de)影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投资(zī)的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基金价值(zhí)面临极大(dà)不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资(zī)产增值的(de)收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REI禧与喜的区别是什么，喜字logo设计Ts产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额(é)单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权(quán)REIT禧与喜的区别是什么，喜字logo设计s的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流(liú)，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收(shōu)益率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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