近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持(chí)有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资(zī)基金指(zhǐ)引（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场价格走势的(de)关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券(朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的过程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额(é)根据(jù)单(dān)位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是(shì)对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积准确(què)。基(jī)于这(zhè)个(gè)特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人(rén)士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活(huó)动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投(tóu)资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集材料(liào)中(zhōng)披露预(yù)测进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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