饱受争议(yì)的(de)二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了关于规范(fàn)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见(jiàn)提(tí)及，近年(nián)来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具(jù)有非(fēi)常强的专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大(lái)完(wán)成。但很多中介利(lì)用(yòng)信(xìn)息不对称等(děng)问题，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居民造(zào)成额(é)外的负(fù)担(dān)，而且这(zhè)些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服(fú)务在内(nèi)的相关市场交易行为及(jí)其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工(gōng)作(zuò)的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话(huà)题(tí)，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门主要(yào)监管的重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过(guò)程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要(yào)合理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低(dī)的(de)原则实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承(chéng)担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了(le)房地产(chǎn)中介服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房地产经纪(jì)服务(wù)收费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前并未(wèi)明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产经纪服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋价(jià)值(zhí)及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问题，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公(gōng)示(shì)服(fú)务(wù)项目、服务(wù)内容和收(shōu)费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提(tí)供(gōng)的基(jī)本服(fú)务和延伸服务(wù)，应当(dāng)分别明(míng)确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平(píng)的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城乡建设(shè)部门(mén)将(jiāng)会同市场(chǎng)监(jiān)管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等(děng)综合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关(guān)部门依法查处不(bù)按规(guī)定40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收费等违反(fǎn)价(jià)格(gé)和反垄断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入(rù)国家企业信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理范围(wéi)内(nèi)，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需(xū)要看各城市(shì)落(luò)地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能(néng)对(duì)交易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究(jiū)院(yuàn)研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本(běn)应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能(néng)通过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房(fáng)者单(dān)边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大部门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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