导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调(diào)查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户(hù)有房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心(xīn)，中国(guó)的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测(cè)算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了(le)全国(guó)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数(shù)计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一(yī)是(shì)每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年(nián)变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会(huì)拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动(dòng)人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的(de)占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查(chá)的(de)是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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