万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的(de)维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且(qiě)早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没(méi)办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执(zhí)行异议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题的批(pī)复(fù)》，以司法(fǎ)解(jiě)释的(de)方(fāng)式明确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实(shí)际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信(xìn)托有(yǒu)限责任(rèn)公司(sī)成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的(de)第(dì)一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的(de)开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实(shí)控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样(yàng)，中赫(hè)为什(shén)么又要(跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续(xù)质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上述被(bèi)执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国(guó)安，目(mù)前幸(xìng)免于难(nán)。不过(guò)在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身(shēn)？

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