文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是(shì)个技(jì)术(shù)活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于(yú)落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的(de)资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定(dìng)会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需(xū)放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不再适(shì)用于当时的(de)国(guó)情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无(wú)疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后(hòu)出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的(de)福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和(hé)开发时(shí)间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地(dì)产行业的(de)发展。吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思trong>中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业从无(wú)到(dào)有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付(fù)的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二(èr)是开(kāi)发(fā)商(shāng)为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开发(fā)商吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完(wán)工，支付比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各(gè)环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋(wū)必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预(yù)先(xiān)支(zhī)付的(de)购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到(dào)了(le)政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大支持力(lì)度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如将已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的(de)保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势(shì)所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币。