万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集团(350开头的身份证是哪里的tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售(shòu)出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入(rù)房(fáng)产的(de)有钱(qián)人(rén)，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是(shì)中国(guó)信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗(àn)藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信(xìn)达(dá)的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并(350开头的身份证是哪里的bìng)实(shí)际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没(méi)有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国(guó)信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当年的(de)“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本(běn)超(chāo)6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次(cì)成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确(què)定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发(fā)商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北(běi)京国(guó)安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信(xìn)建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交(jiāo)易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解资金(jīn)压(yā)力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老(lǎo)赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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