5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得(dé)增(zēng)持，持仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色(sè)，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地集(jí)团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清(qīng)的(de)过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会(huì)，哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自(zì)然也(yě)吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的(de)两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也(yě)是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的(de)融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势，哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企业(yè)的资产会有(yǒu)更(gèng)多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额(é)持续提(tí)升(shēng)，再(zài)次(cì)是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的(de)回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资(zī)力(lì)度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐(lè)观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存(cún)压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的(de)压(yā)力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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