近两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人(rén)实(shí)际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施(shī)证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于(yú)债券的(de)固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键(ji特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么àn)因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度(dù)上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受(shòu)多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据(jù)单(dān)位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细(xì)分来看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐年下(xià)降是(shì)正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人士(shì)还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的(de)项目(mù)进行调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多(duō)关(guān)注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来(lái)选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材(cái)料(liào)中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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