导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露(lù)全(quán)国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国(guó)总人口的近三(sān)成(chéng)都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一(yī)人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均(jūn)较(jiào)发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自(zì)然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅有47中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥00多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据公布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年(nián)中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥商品住(zhù)宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已购期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查(chá)数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的(de)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的(de)住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将(jiāng)变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅(zhái)市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(z中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥hù)宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是(shì)人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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