近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格(gé)受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集(jí)材(cái)料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获(huò)得(dé)的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关(guān)法规(guī)要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金形(xíng)式分配(pèi)给(gěi)投资者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的(de)分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点适合初中生的网课平台免费，国家提供的免费网课平台。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利(lì)息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　适合初中生的网课平台免费，国家提供的免费网课平台p>

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济适合初中生的网课平台免费，国家提供的免费网课平台的影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的(de)分(fēn)红有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投(tóu)资者参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归(guī)的(de)过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据(jù)单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是(shì)对(duì)分红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提(tí)是本金(jīn)之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)分(fēn)红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基(jī)于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更(gèng)高的(de)分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权项目的(de)分派(pài)金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额(é)单价随(suí)着分派进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人(rén)士(shì)还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目(mù)底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的(de)指标(biāo)有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的(de)现金(jīn)净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的(de)现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的资产(chǎn)更多(duō)关注分(fēn)派率高(gāo)低(dī)。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营(yíng)管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额(é)与募集材料(liào)中(zhōng)披露(lù)预测(cè)进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 适合初中生的网课平台免费，国家提供的免费网课平台