饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监(jiān)管总局(jú)联合发布(bù)了(le)关于(yú)规范房地产经纪服务(wù)的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构(gòu)存在利用房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户(hù)个(gè)人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担(dān)、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京(jīng)、上(shàng)海为(wèi)例，二(èr)手房占市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研(yán)究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对(duì)居(jū)民来说属于金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过(guò)中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息(xī)不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗费等，对居民(mín)造成额(é)外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市场交(jiāo)易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地(dì)产(chǎn)市场管(guǎn)理和(hé)调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多的一个话(huà)题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是(shì)对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低的中(zhōng)介费。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标(biāo)准的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房(fáng)地产中介服(fú)务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按(àn)成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北(běi)京市执(zhí)行的(de)2014年更新后的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样(yàng)的(de)规定(dìng)：“少(shǎo)数(shù)特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协(xié)商同意，可(kě)在(zài)规定的收(shōu)费(fèi)标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务(wù)等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收取中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗费用过(guò)程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并未(wèi)明确具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中(zhōng)介机构(gòu)仅(jǐn)需(xū)在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基(jī)本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别(bié)明(míng)确服务(wù)项目和(hé)收费标(biāo)准(zhǔn)。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当向交易当事人出(chū)具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金(jīn)额(é)，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设部(bù)门将会(huì)同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的(de)行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要依(yī)法(fǎ)依规纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服(fú)务费用(yòng)，主要还(hái)是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费(fèi)就(jiù)不同，各家收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上经纪(jì)服务费用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中的细则(zé)，还需要(yào)看各城(chéng)市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情形(xíng)，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中(zhōng)介费及税费均由购房者来(lái)承担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意承担(dān)中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市(shì)场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其(qí)视为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房者单边收费的(de)行为。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在(zài)原先(xiān)经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实(shí)际上(shàng)相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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