“现在(zài)的(de)房地(dì)产很难再出现像过去十年的系统性行情。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经(jīng)济学家洪(hóng)灏向《红周刊(kān)》表示，房地产行(xíng)业分化的(de)愈加明显，让机(jī)构和投资者(zhě)的(de)关注度从板块向单个标的转移。上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还是估值，房地(dì)产都(dōu)已经双杀(shā)到(dào)了最(zuì)底部，而且是反复地(dì)杀到(dào)了底部，再往下的空间已经不大了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法(fǎ)重(zhòng)要参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产赛道中进行(xíng)选(xuǎn)择，需要非常(cháng)小心，避免(miǎn)选了半天，标的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏(hào)指出，需要满足以下三个基(jī)准：有大的国(guó)资背景的、杠杆(gān)率(lǜ)较低的、此(cǐ)前没有(yǒu)踩(cǎi)过红线的(de)。

　　他还表示(shì)，如果关注一(yī)下今(jīn)年房地(dì)产的开(kāi)发资金来源，可(kě)以发现，其实银(yín)行(xíng)的信(xìn)贷倾向是(shì)不(bù)太愿意给房企贷款的，房企的主要(yào)资(zī)金(jīn)来源(yuán)来(lái)自新盘的(de)销售(shòu)。但今年新房(fáng)的销售情况相较一(yī)般。再关注一下，哪些房企(qǐ)能(néng)从银行拿到(dào)钱，其实主要还是那些(xiē)有国企(qǐ)背景(jǐng)的房企，民(mín)营房(fáng)企(qǐ)相对比较(jiào)困(kùn)难，所以(yǐ)整个(gè)行业出现了一个很明显的分化，无论是在销售(shòu)，还是融资等各个方面都非常明显。现(xiàn)在有国资背(bèi)景的房企在资(zī)本市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)相(xiāng)对较(jiào)好，但(dàn)没有国资(zī)背景(jǐng)的民营(yíng)房企股价大多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，在房地产(chǎn)行业(yè)内，我(wǒ)们的逻(luó)辑(jí)是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而具体到如何(hé)挖掘，我们会特(tè)别重视企(qǐ)业的(de)成(chéng)本(běn)优(yōu)势(shì)，更具(jù)体一(yī)点，就是(shì)它(tā)的(de)净借贷水(shuǐ)平（净负债(zhài)率）是(shì)不是行业(yè)内的最低(dī)水平；利润率是(shì)不(bù)是(shì)行(xíng)业内最高的；融(róng)资成本是否(fǒu)是行业内最低的；建安成本是否也是业内最(zuì)低(dī)的；这些都(dōu)是我们看重(zhòng)的一家房企的综合成本。

　　需要注意的(de)是，能够同时满足(zú)上述条件的(de)房企并(bìng)不多。即便(biàn)是在国(guó)央(yāng)企中，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红(hóng)周刊》根(gēn)据(jù)Wind数据整理发现，截(jié)至2022年末，天房发展、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏城投、中交地产、中国(guó)武夷等(děng)国(guó)央(yāng)企(qǐ)“三(sān)道(dào)红线”全踩(cǎi)。

　　除(chú)此之外(wài)，城建(jiàn)发(fā)展(zhǎn)、京(jīng)投发展、光明地产、云南城(chéng)投、首开股份、珠江股份、城(chéng)投控股等(děng)国央企房企也踩了“三道红线”中(zhōng)的(de)两条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需警惕其(qí)重蹈覆(fù)辙

　　不难(nán)看出，即便是有着(zhe)较稳(wěn)健特色的(de)国央企房(fáng)企，其财务(wù)指标(biāo)称得上完全健康(kāng)的仍(réng)是少数(shù)。而更(gèng)加值得注(zhù)意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚(shèn)至(zhì)地方国(guó)企开始大举扩(kuò)张(zhāng)。而这无疑(yí)又进一步考(kǎo)验着国央企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速苏州是几线城市呢度(dù)的(de)张弛有度(dù)尤为重(zhòng)要，节奏把握准确，有(yǒu)助于(yú)房(fáng)企(qǐ)储备优质“弹药”；但过(guò)于乐(lè)观(guān)的预判未来(lái)市场，以及(jí)过(guò)于(yú)激进的扩(kuò)张拿(ná)地节奏也有可能让房企重(zhòng)蹈此前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬以其配置(zhì)的一家房(fáng)企进行举例，它从(cóng)2018年开始到(dào)2021年，连续4年的净借贷比例都维(wéi)持在33％左右，完全(quán)没有增加杠杆比例。而(ér)到2022年，这家房企明显感觉到机(jī)会来了，其(qí)开始在一线(xiàn)城市进(jìn)行大举拿地，净负债率也由此前的(de)33％左右水准提(tí)高到45％左右，涨了接近三分之一。与(yǔ)此同时，该(gāi)房(fáng)企新购入(rù)地块也实现了快速的开盘利用率(lǜ)，预(yù)计(jì)今年会有更多的楼盘入市。像(xiàng)这(zhè)类(lèi)企业就符(fú)合“最后的赢家(jiā)”的(de)特点。一方(fāng)面(miàn)，在于它本身储备了(le)很多弹药，去年拿(ná)地超1000亿元，且其中一(yī)半在(zài)一线城市(shì)，另(lìng)外一半(bàn)也(yě)主要集中在强二(èr)线(xiàn)和(hé)二线城市；另一方面(miàn)，它的扩张(zhāng)是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提(tí)醒(xǐng)道(dào)，与(yǔ)之相反，有些房(fáng)企的(de)扩(kuò)张(zhāng)速度(dù)让人感觉又回到了(le)2016年、2017年，或者说看到了(le)2016年(nián)～2020年(nián)期间扩张的民营(yíng)企(qǐ)业的影子(zi)。虽(suī)然说，见(jiàn)到机会时(shí)要出手，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩张得(dé)太快，但(dàn)未来的(de)两年市场没(méi)有想象(xiàng)得那么好，可(kě)能会重(zhòng)蹈覆辙(zhé)。

　　那么(me)如何来(lái)衡量一(yī)家(jiā)房企的扩张速度是(shì)否(fǒu)激(jī)进？陈(chén)昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要还是看房企的(de)净负(fù)债率水(shuǐ)平，在我看来，这(zhè)个(gè)比例如果超过(guò)60％，就(jiù)是扩张得过于快速了。

　　不难看(kàn)出，这一标准要比“三道红线”对房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率要(yào)求不(bù)得(dé)高于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解释，当前房地产行(xíng)业的复(fù)苏(sū)速度并没(méi)有那么快，所以要规避(bì)公司净(jìng)负债(zhài)率提高到(dào)一个比较危险(xiǎn)的水平(píng)。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地(dì)较积(jī)极的(de)房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产(chǎn)、绿城中(zhōng)国、保利发展(zhǎn)等房企2022年净负(fù)债率都在60％之上。其中，中交地产净(jìng)负债率(lǜ)持续居(jū)高(gāo)不下，在2020年(nián)至(zhì)2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成(chéng)鲜明对比的(de)是，华润置地、中(zhōng)国海(hǎi)外发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商(shāng)蛇口(kǒu)、龙湖集团等房(fáng)企在践行较积极(jí)的拿地(dì)策略的同(tóng)时，也较好地控制了公司的扩张速度与净负(fù)债率(lǜ)水(shuǐ)平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个(gè)别民(mín)营房企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑(hēi)马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出，实(shí)际(jì)上，他们是(shì)以同一筛选标准来(lái)看国(guó)央企与民营房企，但在各维度的实际表(biǎo)现(xiàn)上，国央企确实会(huì)更胜(shèng)一筹(chóu)。如(rú)国央企(qǐ)的融(róng)资成本更低，融(róng)资渠道也更顺畅，能(néng)够做到想融(róng)就融(róng)，这样，国(guó)央(yāng)企自(zì)然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机构更加看好国央企(qǐ)，但这也(yě)并不意味着，民营企业(yè)中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍(réng)有少(shǎo)数民营(yíng)房企同样受到(dào)机(jī)构的(de)青睐。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团的十大(dà)流通股(gǔ)东中(zhōng)新进了“中国工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺长城(chéng)中国回报(bào)灵活配置混合型证券投资(zī)基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除(chú)此之外，自(zì)2021年开(kāi)始(shǐ)，百亿私募珠(zhū)海阿巴马资产管理有(yǒu)限公司就长(zhǎng)期持有滨江集团。根(gēn)据一季报(bào)，该(gāi)资产公司的几只产品合计(jì)持有滨江集团9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团(tuán)的受青睐(lài)，和其自身(shēn)的基本面表现存在(zài)一定关系。2020年(nián)以来的近三年时间(jiān)，房地产市场(chǎng)整体(tǐ)在(zài)走(zǒu)“下坡路”，但(dàn)作(zuò)为杭(háng)州本土房企(qǐ)的(de)滨江集团仍是表现出(chū)较(jiào)强(qiáng)的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业(yè)绩表(biǎo)现、销售规模、新增土储、股(gǔ)价表现等(děng)多(duō)维度都(dōu)表现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方(fāng)面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集团扣非(fēi)归母净利润依次为(wèi)21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实(shí)现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据(jù)近期发布的2023年一(yī)季报，今(jīn)年一(yī)季度，滨(bīn)江集(jí)团更是实现了扣非归母净利(lì)润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍能保持自身(shēn)业绩的(de)持续增长，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系密切(qiè)。根(gēn)据(jù)2022年年报(bào)，滨江(jiāng)集团有近(jìn)七成营收来(lái)自杭州地区(qū)，而在2021年，杭(háng)州地区(qū)的营收比(bǐ)重(zhòng)只占到近六成。近三年持(chí)续稳居杭州(zhōu)房企(qǐ)销(xiāo)售排名(míng)第一(yī)。

　　与此(cǐ)同时，滨江集(jí)团在(zài)杭州的土(tǔ)储(chǔ)补充(chōng)同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地金(jīn)额依次为404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居(jū)杭州的本土第一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的较突(tū)出(chū)表现(xiàn)，也让(ràng)滨(bīn)江集团(tuán)的房企排(pái)名(míng)迅速(sù)提升。到2023年，滨江集团(tuán)的房企排(pái)名已冲进前(qián)十，根(gēn)据中指(zhǐ)数(shù)据，2023年前4月，滨江集团苏州是几线城市呢实现销(xiāo)售(shòu)额(é)607.3亿(yì)元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值(zhí)得(dé)注意的是，2020年至今，滨(bīn)江集团股(gǔ)价翻了超一倍(bèi)以上，而近(jìn)期(qī)，滨江集团更是迎来(lái)多家机构的(de)集中调研。滨江集团发布公(gōng)告表(biǎo)示(shì)，公司于5月10日接受(shòu)了信达(dá)证券、金鹰基金、建信养(yǎng)老、新华养老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链(liàn)布局重点(diǎn)移(yí)至(zhì)存量赛道

　　机构在下游家纺、家(jiā)居、物业觅(mì)α

　　实际上房地产开(kāi)发只(zhǐ)是房地产产业链上的(de)中游环(huán)节，其上游主(zhǔ)要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料供(gōng)应商(shāng)，而下(xià)游应用(yòng)行(xíng)业主(zhǔ)要包括中介服务、家用(yòng)电器(qì)、物(wù)业管(guǎn)理、家居用(yòng)品。综合《红周(zhōu)刊》的采(cǎi)访，房地产(chǎn)开发环节与上(shàng)游材(cái)料端息息(xī)相(xiāng)关，新盘开工不足导(dǎo)致上(shàng)游不被看好，机构寻觅(mì)个股阿尔法(fǎ)的思路渐渐移至下游。“中国房地(dì)产行业在进入(rù)存量(liàng)房(fáng)时代(dài)，所以对地(dì)产(chǎn)产业链，尤其是(shì)偏消费属性(xìng)的家(jiā)装家居领域，我们(men)相(xiāng)对看好，因为居民保(bǎo)有的住房(fáng)规模越来越大，随(suí)着时(shí)间的(de)增加，内装更新的需(xū)求也会(huì)越来越多。美国过(guò)去的数据充分说明了这一点，在(zài)新房销售见(jiàn)顶之后，家具消费的(de)增(zēng)长却一直都很(hěn)好。对于(yú)地产产业链，我们(men)相对看好和内装相关(guān)的行业，例(lì)如消费(fèi)建材、家居装饰等(děng)。”万家基金人士(shì)表示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下游细分中相关赛道龙头年内表现的统计，目(mù)前暂居前(qián)两(liǎng)位的都是来(lái)自家纺赛道的公司(sī)，它们(men)分(fēn)别是富安娜(nà)和水星家(jiā)纺，特(tè)别是前(qián)者在月线(xiàn)连收七根阳线的基础上(shàng)，年内(nèi)迄今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安(ān)娜(nà)主要从事纺织家居、睡眠家居、生活类产品的研发(fā)、设计(jì)、生产及销售，旗下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品(pǐn)牌。第一季度报告显示，报(bào)告期(qī)内(nèi)，富安娜实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入(rù)约(yuē)6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润约1.11亿元，同(tóng)比(bǐ)增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司(sī)一季报(bào)的十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，能(néng)够(gòu)发(fā)现(xiàn)该股早已成为基金重仓股的(de)天下，彼时(shí)包括公募的中欧价(jià)值发(fā)现、中欧潜(qián)力价值、工银瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈新价值和(hé)私募(mù)的(de)明河(hé)2016，都在(zài)其中出现，占(zhàn)据了半(bàn)壁江山。需要强(qiáng)调的是，中(zhōng)欧的两(liǎng)只基金(jīn)都是价值派基(jī)金(jīn)经理(lǐ)曹名长在管的产品，首季(jì)其同时重仓的房地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链(liàn)股票还有金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言(yán)，前几年(nián)曾经风光一时的家居(jū)板块也因(yīn)疫情、消费(fèi)复苏进(jìn)程(chéng)缓慢等多因素一度沉寂，不(bù)过好在困(kùn)境反转露出(chū)曙光，家居板块中(zhōng)年(nián)内表(biǎo)现最好的是志(zhì)邦(bāng)家居。同一时间段，该股年内上涨已经超(chāo)过23％，从业绩(jì)来看，无论是营收还(hái)是归母净利润，公司(sī)都实现了同比(bǐ)双升。

　　从(cóng)公(gōng)司的(de)十大(dà)流(liú)通股股东来看，《红周刊》发现广发基(jī)金经(jīng)理罗(luó)洋慧眼(yǎn)独具(jù)，一季报中他管理的(de)广发策略优选和(hé)广发安宏回报均增加了持股，而这两只产(chǎn)品也(yě)成为志邦(bāng)家居十大流通(tōng)股股东(dōng)中(zhōng)仅有的两只公募。有意(yì)思的是，他(tā)似乎(hū)对于定制(zhì)家居类(lèi)标的情有独钟(zhōng)，在另(lìng)一(yī)家(jiā)赛(sài)道公(gōng)司金牌(pái)橱柜中，他(tā)管理的全部三(sān)只产(chǎn)品均(jūn)登榜十大流(liú)通股股东，其也成为他的独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下(xià)游的物业股也越来越被机构所青睐，不(bù)过这类标的大多在香港上市，如(rú)何选择成为(wèi)难题。对此(cǐ)，前述上(shàng)海公募基金(jīn)经理举例(lì)分析：“物业服务不是(shì)一(yī)个高毛利(lì)的行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我(wǒ)选公司还是希(xī)望挣的是市场(chǎng)化应该挣的钱，以我曾经买(mǎi)的绿城服务为例，它在中高(gāo)端(duān)楼盘占(zhàn)比是比(bǐ)较(jiào)高的，每年(nián)到期(qī)的合(hé)同(tóng)里提(tí)价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部分(fēn)项目到(dào)期之后，经过两三轮合同周期还(hái)能做到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到产(chǎn)品提价的公司很少，因为物业公(gōng)司很(hěn)容易一(yī)开始是挣(zhēng)钱(qián)的，后(hòu)面因为保安这些固(gù)定人员成(chéng)本的年度增(zēng)长，不过服务没(méi)有特别(bié)好，客户没有那(nà)么满意(yì)，能(néng)做到提价难度是非常大的(de)。但是该公司能(néng)在业内做到(dào)到期(qī)之后提价率(lǜ)比较高，这跟它的定位和比(bǐ)较好的服(fú)务是有关系的。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 苏州是几线城市呢