文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是(shì)房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必(bì)然(rán)趋势，也是(shì)对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了核心的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化(huà)机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住(zhù)房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但当(dāng)时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适(shì)用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福(fú)利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi凶猛的意思是什么 凶猛的近义词)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动凶猛的意思是什么 凶猛的近义词最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的(de)购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不能还(hái)款等(děng)，则(zé)风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较大(dà)的(de)坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确(què)规(guī)定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式(shì)支付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期(qī)支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何责任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德(dé)国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预(yù)约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工(gōng)，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容(róng)确(què)认(rèn)无误后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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