饱受争议的(de)二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地(dì)产经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近(jìn)年(nián)来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事(shì)人(rén)负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析(xī)师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展，一二(èr)线城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海(hǎi)为(wèi)例(lì)，二手房占市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于(yú)金额不(bù)低的大宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很多中(zhōng)介利用信(xìn)息(xī)不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服(fú)务在内的(de)相关市场(chǎng)交易(yì)行(xíng)为及其主体进行规范(fàn)和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收(shōu)费问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业关注最多的一(yī)个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未来(lái)相关部(bù)门主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易(yì)过(guò)程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前(qián)房(fáng)地(dì)产经纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房地产杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定(dìng)：房(fáng)屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的(de)收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可(kě)在规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基(jī)础上适(shì)当上浮(fú)，上浮(fú)幅(fú)度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京二手房中介(jiè)费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各(gè)中(zhōng)介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在(zài)实际收取(qǔ)费用过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服(fú)务过程中对收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产经纪(jì)服(fú)务机构(gòu)在(zài)具体收(shōu)取过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分(fēn)别明确(què)服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前(qián)应当向交杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪易(yì)当事人(rén)出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平(píng)的(de)房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同(tóng)有关(guān)部门(mén)依法(fǎ)查处(chù)不按(àn)规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为(wèi)例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未(wèi)来(lái)如(rú)何具体(tǐ)认(rèn)定其中的细(xì)则，还需要看各(gè)城市落(luò)地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业(yè)的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下(xià)家各(gè)支付一半(bàn)的中介费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的(de)方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单边(biān)收(shōu)费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东(dōng)收取(qǔ)费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房东往往(wǎng)会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相(xiāng)当(dāng)于变相推(tuī)高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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