文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必(bì)然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样(yàng)在(zài)支付(fù)完首付(fù)款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的(de)资金压(yā)力(lì)，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的(de)住房供不应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放(fàng)入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求(qiú)大和(hé)供(gōng)给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的(de)需(xū)求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设(shè)的(de)通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化、社会(huì)化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和(hé)开发时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳步发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房(fáng)事业(yè)取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发(fā)布的《中国(guó)住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融资(zī)存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里看(kàn)，银行(xíng)作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通(tōng)过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获(huò)得(dé)房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)预售监(jiān)管资金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地产大开(kāi)发时(shí)代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过(guò)这些方(fāng)式(shì)套(tào)取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三(sān)方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购(gòu)房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的(de)信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益，银行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需(xū)取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门(mén)经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国(guó)没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付(fù)，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针对期(qī)房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根(gēn)据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例(lì)》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发商(shāng)违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。

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