5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地产行(xíng)业标(biāo)的(de)市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集(jí)中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名第二的(de)是招商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤(yóu)其是(shì)万科(kē)最(zuì)为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数(shù)量(liàng)增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的(de)过(guò)程。这个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这(zhè)样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度(dù)他(tā)有的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入(rù)前十(shí)。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出(chū)的佳明运动手表是哪个国家的 佳明手表属于什么档次也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜(佳明运动手表是哪个国家的 佳明手表属于什么档次qián)在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的(de)盈利(lì)和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均实现了(le)业绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司(sī)也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍(réng)在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说佳明运动手表是哪个国家的 佳明手表属于什么档次，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上(shàng)下(xià)游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时(shí)候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去(qù)等(děng)待它的(de)基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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