近(jìn)两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额(é)的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过(guò)观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前(qián)已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础设施(shī)资(zī)产的(de)经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露文(wén)件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设(shè)施基金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一(yī)面(miàn)，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者(zhě)的投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构(gòu)投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额(é)的(de)分红金额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对(duì)分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是(shì)变动的，对(duì)特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市(shì)场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值(zhí)上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本(běn)质性区(qū)别(bié)。经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分(fēn)派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择投资标纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，由(yóu)于(yú)分红交易带来(lái)的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与(yǔ)募(mù)集材料中(zhōng)披露(lù)预测进(jìn)行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目(mù)的(de)运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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