导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑(zhù)占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大(dà)城(chéng)市(shì)二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩(shèng)的(de)直观(guān)判断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取了全(quán)国(guó)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数计算(suàn)的(de)城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有47芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗00多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利用既(jì)有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经(jīng)达到了(le)户均(jūn)一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套(tào)房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生(shēng)活带来(lái)了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未(wèi)来(lái)大(dà)都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国(guó)家(jiā)人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁(qiān)移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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