导读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大(dà)分(fēn)化时代(dài)下(xià)地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则(zé)更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大(dà)城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅到(dào)底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为(wèi)主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对(duì)外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算(suàn)思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要(yào)用(yòng)到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.几十块钱的阿富汗玉是真的吗64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套几十块钱的阿富汗玉是真的吗数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)的(de)实际(jì)变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地(dì)产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改善

　　目前(qián)，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来(lái)了很大的不(bù)便和(hé)安(ān)全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测(cè)算得(dé)到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新户购(gòu)房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带来的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设施(shī)配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提(tí)高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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