导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口(kǒu)普查调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则(zé)更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过(guò)剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下(xià)来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民(mín)宜(yí)居的(特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要(yào)分(fēn)两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到(dào)城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十(shí)年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出(chū)2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和(hé)省际流动(dòng)人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在(zài)房价较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了(le)很大的不便和(hé)安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)扩张是(shì)未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及(jí)到(dào)买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物(wù)业(yè)管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他(tā)国家依(yī)旧(jiù)存(cún)在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么