导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国(guó)地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国(guó)家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国总人(rén)口的(de)近三(sān)成(chéng)都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？(kǒu)流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们(men)测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据(jù)，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地(dì)产套数(shù)，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地(dì)产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年(nián)开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均一套房的(de)程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化(huà)进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半。若去除20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态(tài)结构和(hé)动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户(hù)的占比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)其(qí)他(tā)国家依(yī)旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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