5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占(zhàn)比却(què)断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三(sān)年来的(de)首次回升，年(nián)底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地产的投资(zī)愈发(fā)有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万(wàn)科(kē)最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投(tóu)资机(jī)会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面(mià但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》n)积很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款(kuǎn但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》)数量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程(chéng)，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市(shì)占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别(bié)是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的(de)上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的(de)浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个(gè)季(jì)度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全(quán)指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分(fēn)化，要(yào)关注将(jiāng)受(shòu)益于行业(yè)集中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察国企央企在(zài)三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据(jù)房企一季(jì)报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业(yè)绩(jì)的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市(shì)四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就是(shì)说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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