“现在(zài)的房地(dì)产很难再(zài)出现像过去十(shí)年的系(xì)统(tǒng)性(xìng)行情。”思睿集团合伙人、首席(xí)经(jīng)济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房(fáng)地(dì)产行业分(fēn)化的(de)愈(yù)加(jiā)明显，让(ràng)机构和投资者(zhě)的关注度从板块向(xiàng)单个标的转移。上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，从行(xíng)业来看，无论(lùn)是业绩，还是估(gū)值，房地产都(dōu)已经双杀到了(le)最底部，而且(qiě)是反复地杀到了底部，再(zài)往下的(de)空间已经不大了(le)。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那(nà)么如何寻找(zhǎo)房地产个股(gǔ)的阿(ā)尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产赛道中进行选择(zé)，需要非(fēi)常小心(xīn)，避免选了半(bàn)天(tiān)，标的公司出现爆雷的情况(kuàng)。除此之外，洪(hóng)灏指出，需要满足以下(xià)三个基(jī)准：有大(dà)的国资背景(jǐng)的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没有踩过红(hóng)线的(de)。

　　他(tā)还表示(shì)，如果关注(zhù)一下今(jīn)年房地产的(de)开发资(zī)金(jīn)来源，可以发(fā)现，其实银行的信贷(dài)倾(qīng)向是不太愿意给(gěi)房企(qǐ)贷款的，房企(qǐ)的主(zhǔ)要资金来源来自新盘的销售(shòu)。但(dàn)今年新房(fáng)的销售情(qíng)况相较(jiào)一般。再关注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要还是那些有国企(qǐ)背景的房企，民营房企(qǐ)相对比(bǐ)较(jiào)困难，所(suǒ)以(yǐ)整个行业(yè)出现了一个很明显的分化，无论是在销售，还(hái)是融(róng)资等(děng)各个(gè)方面都非常(cháng)明显(xiǎn)。现在有国资背(bèi)景(jǐng)的房企(qǐ)在(zài)资本市场表现相(xiāng)对(duì)较(jiào)好，但没(méi)有国资背景的民营房(fáng)企股(gǔ)价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房地(dì)产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特(tè)别重(zhòng)视企业的成本优势，更(gèng)具(jù)体一点，就是它的净(jìng)借贷(dài)水平（净负债(zhài)率(lǜ)）是不(bù)是行(xíng)业内的(de)最(zuì)低水(shuǐ)平；利润(rùn)率是不是行(xíng)业内最高的；融(róng)资(zī)成本是否是行业内(nèi)最低的；建(jiàn)安成(chéng)本是否也是业内最低的；这(zhè)些都是我们看重的一(yī)家房企的综合(hé)成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条件的(de)房企并不多。即便是在(zài)国央企(qǐ)中，仍(réng)有部(bù)分房企出现了“三(sān)道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋势。以A股为例，《红(hóng)周刊(kān)》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力地产(chǎn)、西藏城投(tóu)、中交地产、中国武夷(yí)等(děng)国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之(zhī)外，城(chéng)建(jiàn)发展、京投发展、光明(míng)地产(chǎn)、云南城(chéng)投、首开股(gǔ)份、珠江股份、城投控股等国(guó)央(yāng)企房企也踩了“三(sān)道(dào)红线”中(zhōng)的(de)两条。

　　2022年春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对(nián)激进(jìn)扩张(zhāng)房企

　　需警(jǐng)惕(tì)其重(zhòng)蹈覆辙

　　不(bù)难(nán)看出，即便是有着较稳(wěn)健特色的国央企房企，其财务(wù)指标称得上完全健康的仍是(shì)少数。而(ér)更加(jiā)值得注意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地(dì)方国企开始(shǐ)大举扩张。而这无疑又(yòu)进一步(bù)考验着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对房(fáng)企而言，扩张速度的(de)张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏把握准确(què)，有助(zhù)于房(fáng)企储备优质“弹药”；但过于乐观(guān)的预判未来市场(chǎng)，以及(jí)过于(yú)激进的扩张拿地节奏也有可能让房(fáng)企重蹈此(cǐ)前的(de)高杠(gāng)杆(gān)覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配置的一(yī)家(jiā)房(fáng)企进(jìn)行举例(lì)，它从2018年开始到(dào)2021年，连续(xù)4年的净借贷(dài)比例都维持在(zài)33％左右，完(wán)全(quán)没有增加杠杆(gān)比例。而(ér)到2022年，这家(jiā)房企明(míng)显感觉到机会来了，其(qí)开始(shǐ)在一线城(chéng)市进行大(dà)举拿地，净负债率也由此前的33％左右(yòu)水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接近(jìn)三(sān)分之一。与此同(tóng)时(shí)，该房(fáng)企新购(gòu)入(rù)地(dì)块也实(shí)现了快速的开盘利用率，预计今年会有更多的楼盘(pán)入市(shì)。像这类企业(yè)就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备(bèi)了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其(qí)中一半在一线城市(shì)，另外一半也(yě)主要集中在强二线和二线城市(shì)；另一方面(miàn)，它的扩(kuò)张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与(yǔ)之相反，有些房企的扩张(zhāng)速度让人感(gǎn)觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者(zhě)说(shuō)看(kàn)到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然说(shuō)，见到(dào)机会时要(yào)出手，但出(chū)手的章法仍要小心(xīn)，如果负债率扩张(zhāng)得太快(kuài)，但未(wèi)来的(de)两年市场没有想象得那么(me)好，可能会(huì)重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡(héng)量一家房(fáng)企的扩张速度是(shì)否激进？陈(chén)昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主要还是(shì)看房企的净负债(zhài)率水平(píng)，在我(wǒ)看来(lái)，这个比例如果超过60％，就是(shì)扩张(zhāng)得过于(yú)快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红(hóng)线”对房企的(de)净负债率要求不(bù)得高于100％要(yào)更加严(yán)格。陈昊(hào)扬解释(shì)，当前房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)的复(fù)苏(sū)速(sù)度(dù)并没有那(nà)么(me)快(kuài)，所以要(yào)规避公司净(jìng)负债率提高到一个(gè)比较(jiào)危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地较(jiào)积极的房企(qǐ)梳理发(fā)现，中(zhōng)交(jiāo)地(dì)产(chǎn)、中国金(jīn)茂(mào)、华发股份、越(yuè)秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债(zhài)率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产(chǎn)净负债率(lǜ)持(chí)续居高(gāo)不下(xià)，在2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜(xiān)明对比(bǐ)的是，华润置地、中国(guó)海外发展(zhǎn)、万科(kē)A、滨(bīn)江集(jí)团、招商(shāng)蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖集团等房企在践行较积极的拿(ná)地策(cè)略的同时，也较好地控制(zhì)了(le)公(gōng)司(sī)的扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别(bié)民营房(fáng)企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的(de)黑马(mǎ)特质(zhì)

　　陈昊(hào)扬指出，实际(jì)上，他们是以同一筛选标(biāo)准来(lái)看(kàn)国央企与(yǔ)民营房企，但在各维度的实际表(biǎo)现上，国央企确(què)实(shí)会更(gèng)胜一(yī)筹(chóu)。如国央企的融资成本更低，融(róng)资渠道也(yě)更顺畅，能(néng)够做到想融(róng)就融，这样，国央(yāng)企自然而然(rán)就具有天(tiān)然优势。

　　虽然对比民营房企，机(jī)构(gòu)更(gèng)加看(kàn)好国央企，但这也并(bìng)不(bù)意味着，民营企业中就(jiù)没有(yǒu)“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍(réng)有少(shǎo)数民营房(fáng)企(qǐ)同(tóng)样受到机(jī)构的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一季(jì)报，滨(bīn)江集团的(de)十大流通股东中新进了“中国工商银(yín)行股份有限公司(sī)－景顺长城(chéng)中国回报灵活配置(zhì)混(hùn)合型证(zhèng)券投资基金”“全国社保基金一一(yī)六(liù)组合(hé)”等(děng)。

　　除此之(zhī)外，自(zì)2021年开始，百(bǎi)亿私募(mù)珠海阿(ā)巴马资产管理有限公司就长期(qī)持(chí)有滨江集团。根据一季报，该资产公(gōng)司的几(jǐ)只产(chǎn)品(pǐn)合计持有滨(bīn)江集团(tuán)9543万(wàn)股(gǔ)，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐(lài)，和其自身的基本面(miàn)表(biǎo)现存在(zài)一定关系。2020年以来(lái)的近三年(nián)时(shí)间，房地产市场整体在(zài)走“下坡(pō)路(lù)”，但作为(wèi)杭州本土(tǔ)房企的(de)滨江(jiāng)集(jí)团仍(réng)是表现出较强的韧劲，2020年以(yǐ)来(lái)，滨(bīn)江(jiāng)集团在(zài)业绩表现、销售(shòu)规模、新增土储、股价表现等多维度(dù)都表现(xiàn)了较强(qiáng)的(de)增(zēng)长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年(nián)期间(jiān)，滨江(jiāng)集团扣(kòu)非(fēi)归母净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿(yì)元；依(yī)次实现同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年一季报，今年(nián)一季(jì)度，滨江集团更是实(shí)现了(le)扣非(fēi)归(guī)母净利润5.41亿元(yuán)，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代(dài)”仍能保持自身业绩的(de)持续增长，和滨江集团(tuán)扎(zhā)根杭州的战略布局关系密切。根据2022年年报(bào)，滨江集团有(yǒu)近(jìn)七成营收来自(zì)杭州(zhōu)地区(qū)，而在2021年，杭州地区的营收比重只占(zhàn)到近(jìn)六成。近三年(nián)持续稳居杭州房企销售排(pái)名第一。

　　与此(cǐ)同时(shí)，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团在杭州的(de)土储补充同样(yàng)较(jiào)为(wèi)积极，根据诸葛找(zhǎo)房、住在杭州(zhōu)网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出(chū)表现，也(yě)让滨(bīn)江集团的(de)房企排(pái)名迅速提升。到2023年，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)的房企排名(míng)已(yǐ)冲进前十，根据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值得注意的(de)是(shì)，2020年至今(jīn)，滨江集团(tuán)股价(jià)翻了超(chāo)一倍以(yǐ)上，而近期，滨江集团更是迎(yíng)来多(duō)家机构的集中(zhōng)调研(yán)。滨江集团发布公(gōng)告表示，公司于(yú)5月10日接受了信达证券(quàn)、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华养(yǎng)老等18家(jiā)机构调(diào)研(yán)。

　　产业(yè)链布局重点(diǎn)移至存量(liàng)赛道

　　机构在下(xià)游家纺、家(jiā)居、物(wù)业觅(mì)α

　　实际上房地产开(kāi)发只是房地(dì)产产业链上的中游环节(jié)，其上游(yóu)主要为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材料供(gōng)应(yīng)商，而下游应用(yòng)行业主(zhǔ)要包(bāo)括中(zhōng)介服务、家用电器、物业(yè)管理、家居用品。综(zōng)合《红周(zhōu)刊》的采访，房地产开(kāi)发环节与上游(yóu)材料端息息相关(guān)，新盘开工不足导(dǎo)致上(shàng)游不(bù)被(bèi)看好，机构(gòu)寻(xún)觅个股(gǔ)阿尔(ěr)法的(de)思(sī)路渐渐移至下游。“中国房地产行业在(zài)进入存量房时(shí)代，所(suǒ)以对地产产业链，尤其(qí)是偏消费属性的(de)家装家居领(lǐng)域，我们相对看好，因为居民(mín)保有的住房(fáng)规模越来越(yuè)大，随着时间的增(zēng)加，内(nèi)装更新的需求(qiú)也(yě)会越来越多。美国过去的数据充(chōng)分说明了这一点，在新房(fáng)销售见顶之后，家具消费(fèi)的增长却一直都很好。对于地产产(chǎn)业链，我们相(xiāng)对看好(hǎo)和内装相关的行业(yè)，例如消费建(jiàn)材、家(jiā)居装饰(shì)等。”万家(jiā)基金人士表示。

　　而根(gēn)据(jù)《红周刊(kān)》对下游细(xì)分中相(xiāng)关(guān)赛(sài)道龙头(tóu)年内(nèi)表现的(de)统计，目前暂(zàn)居前两位的都是来自家(jiā)纺(fǎng)赛道的(de)公司，它们分(fēn)别是富安(ān)娜和水星家(jiā)纺(fǎng)，特别是前者(zhě)在月(yuè)线连收(shōu)七根阳线的基础上(shàng)，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从(cóng)事纺织家(jiā)居、睡眠家居(jū)、生活(huó)类产品的研发、设计、生产及销(xiāo)售(shòu)，旗(qí)下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌(pái)。第一季度报告显示，报(bào)告期内，富安娜(nà)实现营业收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不(bù)过实现归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司股东的(de)净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报(bào)的十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，能够发现该股早(zǎo)已成为基(jī)金重仓股的天(tiān)下，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵(líng)动(dòng)价(jià)值、宝盈新价值和私募的明(míng)河2016，都(dōu)在其中(zhōng)出现(xiàn)，占(zhàn)据了(le)半(bàn)壁江山。需要强调(diào)的是，中欧的两只基金都是价(jià)值派基金经理(lǐ)曹(cáo)名长在管的产品，首季其同时重仓的房地(dì)产产业链股(gǔ)票还有金(jīn)地(dì)集团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前(qián)几(jǐ)年(nián)曾经风光一时的家居板块也因疫(yì)情、消费(fèi)复苏(sū)进(jìn)程缓慢等多(duō)因素一度(dù)沉寂(jì)，不过(guò)好在困(kùn)境反转露(lù)出曙光，家居板块中年内(nèi)表(biǎo)现最好的是志邦家居。同一时间段，该股(gǔ)年内上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩(jì)来(lái)看，无论是营收还(hái)是归母(mǔ)净利(lì)润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大(dà)流通股股东来看，《红周刊》发(fā)现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报(bào)中他管理的广发策(cè)略优选和(hé)广(guǎng)发安(ān)宏回(huí)报均增(zēng)加了持股，而这两只产品也成为志邦家(jiā)居十大(dà)流通股股(gǔ)东中仅有的两只(zhǐ)公募。有意思的是，他似(shì)乎(hū)对于(yú)定(dìng)制家居(jū春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对)类标(biāo)的情有独(dú)钟(zhōng)，在另一家赛(sài)道公司金牌橱柜中，他管(guǎn)理(lǐ)的全部三只产品均登(dēng)榜十大流通股股(gǔ)东，其也成为(wèi)他(tā)的独门(mén)重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外，下游(yóu)的(de)物业股(gǔ)也越来(lái)越被机构所青(qīng)睐，不(bù)过这类标的(de)大多(duō)在香港上市，如何选择(zé)成为难(nán)题。对此(cǐ)，前述上海公募(m春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对ù)基金经理举(jǔ)例分析：“物业服务不是一个高毛利的(de)行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司(sī)还是希望挣的是市场(chǎng)化应该挣的钱，以(yǐ)我曾经买(mǎi)的绿(lǜ)城服(fú)务(wù)为例，它在中高端楼盘占(zhàn)比是(shì)比较高的(de)，每年(nián)到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部分(fēn)项(xiàng)目到期之(zhī)后，经过两三轮合同周期还(hái)能(néng)做(zuò)到产品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产品(pǐn)提价的公司很少，因为物业(yè)公司很容(róng)易一开始是挣(zhēng)钱的(de)，后面因为保安(ān)这些固定(dìng)人员成本(běn)的年度增(zēng)长，不过服务(wù)没有特别(bié)好，客(kè)户没(méi)有(yǒu)那(nà)么满意(yì)，能(néng)做(zuò)到提价难度是非(fēi)常大的。但是该公司能(néng)在业(yè)内做到到期之后提(tí)价率(lǜ)比较(jiào)高(gāo)，这(zhè)跟(gēn)它的(de)定位和比较好(hǎo)的服务是有关系的。”他(tā)进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对